北京首个老旧小区“物管会”筹建(2)

　　小区如今呈现的“洋房花园”风貌，与良好的物业管理不无关系。枫丹丽舍小区业委会主任赵庆锋告诉记者，自从小区物业采取酬金制模式运行后，物业服务质量稳步提升。

　　赵庆锋说，枫丹丽舍小区业委会按年度收费率给予物业公司浮动的物业服务管理酬金，每月计提基本酬金5%。“如果年度物业缴费率在80%以下，实际酬金就是物业费的5%；如果缴费率有95%，实际酬金能拿到10%；如果缴费率达到100%，就能拿12%。”

　　在枫丹丽舍小区物业经理王进看来，这样的酬金制模式，也是对物业公司工作的考核，激励的政策可以督促物业积极履行职责。

　　业委会组织、业主投票确定物业收费标准

　　赵庆锋说，此前物业收费低，物业费如何使用全部由物业公司决定，服务质量严重下滑。久而久之，许多业主拒缴物业费，物业公司没有足够经费管理服务，物业管理问题愈发严重，形成恶性循环。

　　调涨物业费逐渐成为大多数业主的基本共识。“我们当时委托专业的第三方机构做了一个评估，确定了2.66元/平方米/月、2.93元/平方米/月和3.68元/平方米/月三种收费标准。最后，经过业主投票表决决定，确定了2.93元/平方米/月的标准。”

　　在赵庆锋看来，在确定物业收费标准和监督物业管理过程中，业委会应该最大程度地发挥作用。

　　推动解决停车难、供暖不热等难题

　　小区物业工作人员介绍，目前小区拥有地面停车位1381个，采取每户前2辆车停车免费、第3辆及以上每辆车每月收150元停车费的管理方案，同时对外来车辆每小时收1元停车费，避免外来车辆挤占业主停车资源。

　　“解决停车难的问题也费了很多精力。”赵庆锋说，业委会和物业反复与业主们沟通，最后由房管所、城管部门等多家政府执法机构联合执法，强制性拆除了全部500多个车位地锁，腾出了原来全部的1381个停车位。

　　长期以来，困扰枫丹丽舍业主的另一个难题是北区的自来水水管多次爆管，这让物业不堪重负，冬季供热质量逐年下降，许多业主家冬天室内温度不足15℃。业委会和物业一起去沟通磋商。最后，相关单位及时更换了北区自来水供水管道和供暖管道。

　　探访 劲松北社区

　　社会力量参与改造闲置空间 “劲松模式”盘活了老旧小区

　　劲松北社区始建于上世纪70年代，是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区，楼龄已有40余年。

　　2019年8月，劲松北社区引入社会力量参与老旧小区改造。居民的家门口逐渐干净整洁，拥有了可以遛弯锻炼的小公园，原本闲置的自行车棚，也部分改造成了便民商店和物业办公区。

　　业主见证变化：我们的社区不一样了

　　赫红色跑道环绕四周，乒乓球案、儿童滑梯、棋牌桌次序排开，木质围廊底下，由居民手工制作的风车穿成串挂在围廊顶部。这个劲松西街路侧的小公园，是附近居民的主要休闲场所之一。

　　物业负责人王永生告诉记者，眼前的这个小公园，是改造的示范区之一。改造过程中，物业不断向居民征求意见，增加了儿童滑梯，塑胶跑道也向南甩了一个弯，以免跑步者打扰居民休息。

　　劲松西街也是改造项目之一。通过飞线入地等工程，劲松北社区完成了“硬件”的改造。在沿街门市门面的改造过程中，物业专门留出了供居民议事用的“美好会客厅”。

　　家住劲松北社区127号楼的刘女士见证了社区变化，“原来几乎谈不上什么美感，改造后，我们的社区不一样了。”

　　引入社会资本 解决数千万改造资金缺口

　　老旧小区改造面临的最大困难一直都是资金问题。“在劲松一、二区改造中，资金缺口高达数千万元。”劲松街道城建科负责人何海军介绍，政府的投入主要在基础建设上，对于居民生活提升类的改造就需要引入社会资本。在改造中，朝阳区房管局、劲松街道授权愿景集团对社区闲置低效空间，改造提升进行运营。