房地产蓝皮书：二套房贷利率将保持平稳 调控政策将分化(2)

　　价格方面，二套房贷利率将保持平稳，至多小幅下降，这是“住房不炒”的定位并没有实质上改变，因此压制投资投机需求依然是政策重点；首套房贷利率将会有较大幅度下降，这是更加突出住房的居住属性，也是对过往调控“误伤”的修正；整体而言，在首套房贷利率下降的带动下，整个房贷市场利率会小幅下降。

　　风险方面，尽管贷款收入比、偿债率以及贷款价值比等指标都在上升，但债务的可持续性没有问题，这一方面是由于过往杠杆比例不高，另一方面由于房价涨幅较大，因而可承受的下跌空间较大。房地产蓝皮书预计，只要调控政策保持一定的延续性，未来债务上升的幅度要小于房价上升的幅度，短期内房贷风险不构成对银行的显著影响。

　　对于房地产调控政策的取向，房地产蓝皮书用三个词做了总结：维稳、分化和放权。2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调解，改善住房供应结构，支持合理自住需求，确保市场稳定。

　　房地产调控政策将分化。房地产市场经过这么多年的发展，不同城市之间有一个明显的分化趋势。中央提出因城施策，实际上就是不同城市采取不同的政策，也就是政策层面的分化也是大势所趋。对于那些压力比较大的热点型城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，在防范房地产价格泡沫的同时，着眼于供给侧结构性改革，对于三四线城市主要是要维持房地产市场稳定，防范市场价格下跌过快。

　　2018年12月，中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”这意味着地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。如果说“因城施策”带有中央定调的意味，那么地方政府在房地产调控过程中提出“一城一策”则体现了政策的灵活性。强调“一城一策”，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。由于不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同，城市政府根据实际情况制定政策，承担调控的主体责任。