补齐租赁住房这个短板，既要尽力又要量力

原标题：补齐租赁住房这个短板，既要尽力又要量力

　　近日国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》)，第一次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。

　　业内人士认为，《意见》可能为房地产企业带来新的增长点，因而受到其高度关注。专家提醒，保障性租赁住房的建设既要尽力而为，又要量力而行。

　　保障性租赁住房或将助力房地产开发企业转型升级

　　上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、住房和城乡建设部科技委员会委员陈杰介绍说，近年来，万科、龙湖、旭辉等传统房地产企业在长租公寓上投入不少。根据《意见》相关规定，这些企业只要持有的存量租赁住房符合户型、租金等基本要求，就可以申请参与保障性租赁住房的开发和运营。

　　知名券商公司地产首席分析师谭淼(化名)指出，目前长租收益率比较低，因此，任何可能提高回报率的做法都可能受到企业关注。

　　在降低成本方面，《意见》提出了具体措施。例如，利用存量土地和房屋建设的四种方式，降低了土地成本；降低了企业税费负担，房产税从12%降到4%等。特别是金融方面，对保障性租赁住房贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待；落实民用水电气价格。同时，中央还将对符合条件的项目给予适当的补助。

　　在住房和城乡建设部政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长倪虹说，发展保障性租赁住房，将是今后房地产企业努力探索的方向。

　　倪虹直言，租赁住房“这条腿相对比较短”，是由于开发高杠杆、快周转的模式，使开发商不愿意发展长周期的租赁住房。

　　为了支持保障性租赁住房建设，《意见》明确企事业单位利用自有闲置土地建设，需变更土地用途，但不补缴土地价款，且免收城市基础设施配套费。

　　住房和城乡建设部住房保障司相关负责人对《意见》进行解读指出，住房租赁企业向个人出租住房可选择适用简易计税方法，增值税按照5%征收率缴纳的减按1.5%计算；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%的税率征收房产税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

　　“这么多优惠政策，就是想让市场主体，能够算得过来账，能够去做。这也是企业根据市场需求，实现转型发展的一条新路。所以，发展保障性租赁住房，将是今后房地产企业应该努力探索的一个方向。”倪虹说。

　　住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪指出，希望通过《意见》，推动房地产开发企业转型升级。

　　陈杰认为，保障性租赁住房可能成为未来房地产企业较为重要的业务。“企业要有新的增长点，否则在资本市场就缺少吸引力。保障性租赁住房毫无疑问有机会成为新的增长点。”

　　《意见》对房市和土地市场影响几何

　　《意见》提出，集体经营性建设用地等四类土地都可以参与保障性租赁住房的供给。陈杰指出，根据不同城市的具体情况，各类土地未来参与的情况会有很大不同。

　　“例如北京利用集体经营性建设用地建设租赁住房的力量比较大，占全国这方面建设总量的一半还多。而上海主要利用国有建设用地和鼓励企事业单位利用自有存量土地，为租赁住房专设的R4地块供给量占全国一半以上。”陈杰说。

　　陈杰判断，《意见》对大城市房地产企业和土地政策会带来不小影响。他指出，租赁市场发展到现在的阶段，大开发时代已经离去，存量房时代业已到来。大城市租赁市场的存量市场发展水平，会直接影响对人才的吸引力，进而长期影响城市竞争力。“现在一些城市也有相关实践，人才公寓是偏高端的福利。中央出台《意见》的用意很明确，不仅要保障中高端人才，也要推出更加普惠的保障政策。因为城市发展需要各种人才。”