人民楼视丨房企中报观察：要让“担子”变轻也要“果子”更甜

房企“三线四档”、房地产贷款集中度管理、土地供地“两集中”……进入8月，在经历密集、精细的调控之后，上市房企正式进入中报密集披露期。

监管的不断加码，对整个行业的发展都有较为深远的影响。有专家认为，传统的房地产周期与开发运营模式已不能完全适应当下的市场环境。上市房企中报的密集披露，也为政策落地后的市场调整情况提供了重要的观察窗口。

从中报业绩看，2021年上半年，行业整体业绩保持稳定，房企“降负债”成效明显。

据choice数据显示，截至8月31日，在A股上市的117家房地产开发企业均已披露业绩中报。从净利润来看，有91家企业实现盈利，占比77.7%。其中，24家净利润突破10亿元，万科、保利、绿地三家房企净利润均破100亿元，分别实现超161亿元、146亿元、109亿元。

多位专家表示，在行业马太效应不断加剧的情况下，不同规模房企的发展目标和需求将面临分化。在政策影响下，房企仍需转变底层逻辑，用高质量、可持续的发展代替对规模的执着，在传统行业效能见顶前，布局寻求新突破。

行业“降负”成效明显

2020年8月，住建部、人民银行召开重点房地产企业座谈会， 12家房企出席会议。会后，关于“三道红线”的信息在网上迅速发酵。一年后，官方在2021年7月首次对“三道红线”进行明确，即“三线四档”，这无疑是给身患“三高”的部分房企亮出了“红牌”。

过去的一年，在政策对房企杠杆监管的强加码下，不少房企通过卖项目、分拆物业上市等方法，缓解流动性压力。亦有的拿地又退地，或向金融机构争取债务展期，想方设法降低杠杆比例，让债务回归合理区间。

从数据上看，一年来行业整体“降负”较为明显。根据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企中40家相较2019年成功实现降档，降档率达到40%，零踩线的房企数量从2019年17家跃升至2020年的29家。

从今年中报看，“降负”仍在继续。数据显示，在目前统计的79家已发报房企中，有71家保持档位不变，占比近90%；万科、绿地、雅居乐、祥生、佳兆业5家房企下降一档，另有京投发展、上实发展、蓝光三家房企出现档位上升情况。

当然，“降杠杆”关系到房地产行业的长期稳健发展，并非逞一时之快。与房企的快速降档相对应，房企债务违约事件频发也引发业界对其安全性的关注。

相关数据统计，2020年房地产违约债券余额占全市场比重由4%以下提升至8%，金额从2019年的67亿元，提升至2020年的203亿元。进入2021年后，房企违约情况进一步加剧。截至8月初，房地产违约债券余额已达到468亿元的历史最高值，占全市场债券违约余额的29%。

“ ‘快速’其实是把双刃剑，投放在更长的维度中，降档的结果是短期的，而降档的质量是长期的。当前阶段更加考验房企对安全性和稳定性的把控，房企需正确理解监管政策的实际目的，追求持久稳定的发展方向。” 贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

房企拿地更趋谨慎

今年，是土地市场“双集中”供地政策施行的第一年。从拿地数据上看，各规模房企均不约而同选择放慢脚步，拿地态度更趋谨慎。提高现金流，成为当下众多房企应对风险的重要举措。

雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林在今年业绩会上坦言，现在的确是“现金为王”的时期，雅居乐将会“优中选优”，未来3年会在各方面更加审慎。

今年上半年，绿地拿地总量较去年同期有所下降，累计新获取项目34个，权益土地面积259万平方米，权益计容建筑面积571万平方米。绿地在中报中表示，今年绿地更加突出“现金流回正快”等要求，更加注重项目的质量和效益。

业内专家认为，叠加房企“三线四档”、银行金融机构“两集中”等调控影响，房企对土地市场的审慎态度或成为未来的长期趋势。