人民楼视丨房企中报观察：要让“担子”变轻也要“果子”更甜(2)

贝壳研究院策略分析师刘婧姝表示，2021年上半年正处各项政策的关键适应阶段，TOP50头部房企面对资金压力选择开源节流，加速出货的同时缩减土地市场的开销，住宅用地成交面积缩减近两成。同时，房企取地愈加谨慎，更加倾向于“小而精”，聚焦长三角和粤港澳等热点区域和热点城市降低未来销售风险。

上半年拿地收缩，是否会影响下半年新房市场的销售情况？刘婧姝表示，上半年取地量缩减情况叠加调控政策加码，下半年新房市场销售面积下滑将是大概率事件，新房市场销售额亦会有所收缩。

“通常情况下，房企受结算影响，报表存在一定滞后性。今年调控对房企业绩的综合影响，将在2021年报发布时更为明显。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

“开源节流”仍是行业长期课题

可以看到，在调控加码的持续引导下，房地产行业变革的步伐正在加速，过去粗暴高利的发展模式已一去不复返。

有观点认为，在政策影响下，房企需从底层逻辑上需要发生转变，用高质量的发展代替对规模的执着。在行业马太效应不断加剧下，头部房企的压力主要来自于如何高质量发展，中小型房企则更多面临突破和生存压力。

以卧龙地产为例，根据其中报显示，上半年，卧龙地产新开工面积14.58万平方米，竣工面积14.24万平方米。土地面积则无新增。

李宇嘉认为，在改善性需求崛起的情况下，部分企业因前期过快扩张、弯道超车，造成债务的大规模的累积。这种模式在当前拿地和融资集中化的环境中将更容易受到风险的冲击。而资金情况相对较好的企业，则可能会在当前形式下获得更多市场机会。

在这一趋势下，越来越多的房地产企业已转变经营思路。近期，就有房企变被动为主动，对外公开表外债务融资，应对行业“变速”风险。

一直以来，具有隐性债务属性的表外负债成为行业较大的风险隐患。在8月23日正荣地产举行的2021年中期业绩发布会上，正荣高管团队主动公布其表外负债情况，成为行业内首家主动披露表外负债的房企。

对于头部企业来讲，降本、提质与增效同样是需要长期关注的重要课题。保利中报提出，面对行业不确定性增加、资金面承压、利润率下行等风险，将进一步加强资金回笼，持续优化资产负债结构，提升产品效能、强化成本管控，提升运营效率。

潘浩表示，房企产市场规则不断规范，更加考验房企的高质量发展模式，而高质量中更为重要的是企业盈利模式的可持续性。“近年来，和房企相关的持有型租赁市场、物业管理市场、养老市场、城市更新以及数字化领域等都存在一定的市场机会。房企要在未来传统行业规模和效能见顶之前，布局新的可持续增长点。” 

相关阅读

人民楼视丨推进以人为核心的新型城镇化 加快发展保障性租赁住房