拆盲盒的法拍房能省钱吗？专家提示竞拍前要做足功课(2)

　　“之前北京有一套法拍房是凶宅，一拍的时候没有查到相关信息显示，竞买人购买了之后才知道，又找到法院退房，后面这套房源在补充了相关信息后，再次进行了二拍。”上述中介人士表示。

　　在中介人员看来，法拍房轮动性很大，一个月换一批房，一般的普通购房者仅靠自己搜罗信息很难对每一套房源有精准的把控，所以法拍房中介的竞调报告就尤其重要。

　　捡漏法拍房省钱吗？

　　既然法拍房购买流程如此复杂，还有人愿意参与，是不是只要参与法拍房就能省下一大笔钱呢？

　　其实也不尽然。一些二手房急售房源很可能出现大幅降价的情况，这就让法拍房的价格优势更加模糊。

　　举例来说，今年5月份海淀晨月园小区经过51次出价，拍出了一套89.57平方米的两居室房源，价格838.66万元，均价9.36万/平方米。而几乎同时期，同小区类似户型的二手房成交价也能达到9.45万/平方米的均价水平。同时，目前二手房市场的中介费普遍在2%-2.5%左右不等，所以基本上这套海淀的法拍房几乎没有价格优势。

　　综合来看，要想在法拍房中“捡漏”“省钱”，需要一部分运气成分，另外需要购房人做足功课，在竞拍前仔细算好自己的预算，控制好支出成本，才能真正实现省钱。

　　“对于普通人来说可能更适合有明确的小区选择，比如我就想买这个小区，我查一查有没有法拍房在售，也比较了解小区情况，可以对价格有比较清晰的判断，才可能会考虑法拍房。”一位正在购房的王女士表示，如果不能看本房，觉得法拍房还是不太方便，也许搭进去时间和金钱成本，最终的成交价也并不能省多少钱，这是她放弃法拍房的主要原因。

　　“要看看房子本身总体成本是不是自己能承担的，拍之前也要了解一下房屋的物业费、供暖费等是否有较大的未缴费缺口，这些都是需要竞拍人支付的。以及二手房交易过程中一样要面临的税费或有些房子有土地出让金等。这些都算清楚了，才知道是不是真的捡漏了。”合硕机构首席分析师郭毅表示。

　　律师：法拍房需谨慎 防止多次纠纷

　　值得注意的是，曾几何时法拍房的热度居高不下还有一个重要原因是之前不受限购政策要求。但在2022年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，意味着法拍房开始全面限购。人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。该司法解释的发布意味着法拍房与普通住房的差异进一步缩小，投资价值缩水。

　　金台律师事务所管理合伙人、最高人民检察院控告申诉咨询库专家、北京市律师协会合同法专业委员会副秘书长张星律师在接受北青地产采访时表示，一般情况下，法拍房的产生有可能是由于商业贷款或民间借贷未能如期如数偿还，银行或出借人向法院请求将抵押的不动产拍卖变现来偿还贷款；或者刑事案件中，法院对于金融案件中罪犯通过犯罪活动所得房产进行查扣；还有就是由无主财产产生，指的是无人认领的房产，拍卖所得需上缴国库。

　　张星表示，目前法拍房容易出现的问题大致体现在四个方面，腾房过户、房屋隐形瑕疵、权属纠纷，以及法拍房可能存在高额税费和欠费。其中，腾房过户问题大家关注比较多。法院拍卖的是房屋的产权，并不保证买受人的使用权。若房屋被出租或被占用，则由买受人与承租人自行交接，法院一般不强制清除。《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如果承租人以有租约为由拒绝交接，情况将非常复杂，需要竞拍人特别注意。