又一长租公寓“爆雷” 业内人士呼吁设立风险准备金(2)

　　“‘高收低租’模式正破坏着行业整体信用。”房东东公寓学院全雳指出，“高收低租”与租金贷一样，是典型的利用资金池，运营长租公寓的做法。这一模式，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，最终会导致房东、租客严重损失。

　　全雳进一步强调道，目前租赁行业还缺乏法律化的约束，也没有押金保障制度或担保金制度。这也就意味着，企业倒闭了，对租客、房东而言，还缺乏相关保障。因此，全雳呼吁，必须对这个行业里的黑中介和黑二房东进行严惩。

　　在类似“租金贷”等金融方式的助力下，往往风险爆发会明显延后，导致风险的规模和影响面逐步扩大。因此，在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，金融手段助力长租公寓规模化的同时，也加剧和提升了未来的风险水平。因此，张波建议，对于长租公寓领域的金融管控力度需要进一步加强。

　　而对租客而言，全雳建议，租房还要找大品牌或有国企背景的租房企业。高萌则表示，目前行业暴露的问题，会导致房东和租客在选择机构方面，更加看重经营稳健、服务信誉和来自平台的背书。

　　通过立法建立准入门槛

　　乐伽公寓停业的现象并非个例。实际上，今年长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。据记者根据公开信息统计，截至目前，已有26家公寓机构出现重大问题，仅今年7月份，就有乐伽公寓、杭州速锦房产等6家公寓机构“爆雷”。

　　这些长租公寓机构之所以会倒闭，一大半原因在于资金链出现问题，其中不乏“租金贷”的身影。随着“租金贷”被禁，大量中小型运营商如何生存，已成为最大的问题。再加上资本陆续退出，长租公寓最近两年兴起的资产证券化融资受阻，长租公寓资金层面不容乐观。

　　值得注意的是，在政策层面上，由于各地对于“N+1”执行力度和要求不尽相同，导致很多城市的长租公寓存在一定政策风险。

　　在此背景下，张波建议，在政策控制较严的城市，包括对于“N+1”政策以及租金限价政策较严的城市，长租公寓市场不要盲目扩张。此外，对于长租公寓发展市场的预期，也不能盲目对标国外经验，要探索一条既适合国情，又具有可持续发展的路径。

　　乐伽事件具有典型的警示意义。北京房地产中介协会秘书长赵庆祥指出，在乐伽事件中，当下相关部门正积极救火，群策群力善后“爆雷”的遗留问题非常重要。但更重要的是，如何防微杜渐，通过构建长效机制，防止类似问题重复发生。

　　赵庆祥认为，要尽快出台住房租赁条例，租赁行业必须通过立法建立准入门槛；此外，可以由协会牵头探索建立风险准备金制度，租赁企业按照规模，缴纳风险准备金，此举一方面可以对冲经营不善带来的风险，另一方面，也可以控制企业的扩张速度。

　　问题在于，长租公寓如何破局与盈利，未来还有没有发展前景？在赵庆祥看来，长租行业还有较好的发展前景，“目前在住房租赁市场规范发展过程中，肯定会出现各种问题，但随着租赁制度的完善，这些问题都会逐步得以解决。”赵庆祥总结称。

　　本版采写 新京报记者 张晓兰