小区内部停车场，怎样管理更规范？

　　小区内部停车场，怎样管理更规范？

　　近日，有泊岸华庭小区的读者向本报咨询，小区内部的停车场归谁所有？能不能对外收费？收费后钱怎么花？谁来监督？记者随即对此展开了调查。

　　记者调查 这是小区内部停车场？！

　　泊岸华庭是位于青年公园东侧的一个高档小区，临街有一个近百个车位的内部停车场。9月10日，记者来到停车场看到，车辆进出井然有序，已经实现了电子化管理。停车场入口立了块“内部停车场”的牌子。记者观察了一段时间，发现出入的除小区业主车辆外，还有送学生到培训机构的车辆。

　　这像一个公共停车场，为什么叫内部停车场呢？记者了解到，这个停车场的停车位从开发商建设之初就设立了，临街商铺门前的停车场用地在规划红线以内，应归泊岸华庭全体业主所有，所以叫内部停车场是有道理的。

　　沈阳市中级人民法院立案一庭副庭长于利军告诉记者，按照国家相关法律规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。如果泊岸华庭的停车场在规划红线内，开发商没有规划报建为专有停车场，那么这个停车场产权就应该归全体业主。

　　物业说法 停车收益与使用曾经公示

　　这个内部停车场怎么收费？记者走访了对泊岸华庭行使物业管理的物业公司。据物业公司工作人员介绍，这个内部停车场收费内外有别，对业主收费有优惠。业主停车2小时之内收费5元，2小时以上收费10元并且封顶。外部车辆来停车，每小时收费5元。如果业主办卡，月租300元，每天可以数次进出。对门市业主有更大优惠，每月每个车位收费200元。如某银行租了20个车位，供员工和来银行办事的人使用。还有几个培训学校也租了车位，供送学生的家长临时停车。在晚高峰点，存在短暂需排队进停车场的情况。

　　这个停车场收益应该非常可观，那停车收益都花在哪了？由谁来监督？工作人员介绍，停车收益大部分用于设备投入和人员管理费用，像电子化的停车杆就花了7万元，还有部分用于园区建设和停车场道路维护。物业每年在过年前后会将停车收益的用途在小区公告栏公示一周，方便全体业主监督。

　　记者了解到，关于停车收益的用途公示没有其他公示渠道，比如网上公示，且只在特定位置公示一周，并没有在最容易被业主看到的楼门口和电梯内公示，存在流于形式的嫌疑。

　　法官建议 应成立业主委员会进行有效监督

　　记者了解到，这个内部停车场是经过属地派出所同意建起来的，但有一个大前提，它必须得到半数以上业主的授权。该小区并没有成立业主委员会，物业是如何得到授权的？有业主透露，物业公司曾制作表格挨家挨户征求业主对停车场管理的意见和建议，如果获得授权，应该和此有关。

　　停车收益如何花费同样需要超过半数以上业主同意并授权。物业公司工作人员表示，在没有业主委员会的情况下，现在由社区代行监督职责。但社区居民委员会职能决定了它只能起到指导作用，并没有法定监督的权利。“这就倒逼小区成立业委会，物业公司也应希望小区成立业委会。”于利军认为，“因为跟业委会协商容易，跟每个业主协商比较麻烦。”他给出建议：小区应尽快成立业主委员会，然后授权物业公司对停车场进行管理，由业主委员会对停车收益进行有效监督。停车收益应归全体业主所有，物业公司对停车收益应单独建账，不能与物业管理费混同收取和使用；停车收益如何花费应得到业主委员会授权；收支情况应定期公布，定期审计，同时，物业公司应建立完善的财务监督制度，以规范停车收益的使用。

　　法律链接

　　《中华人民共和国物权法》第七十四条：

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　沈阳日报、沈报融媒记者 周贤忠文并摄