直击业绩会，速读房企“半年鉴”

　　【编者按】

　　2021年中报季如约而至，又到了各家房企“总结与展望”的时刻。

　　“三道红线”压力下，上半年开启的“集中供地”又给了房企新的考验，如何在稳步增长与控负债、降杠杆之间寻求平衡，成为了各家房企面临的重要课题。

　　在这谨慎前行的半年中，房企的业绩究竟如何？调控频发之下，各家策略又会做出怎样调整？本期从业绩会入手，选点勾勒房企半年“画像”。

　　万科祝九胜：13年来净利首降

　　8月30日，万科在线召开了2021年中期业绩推介会，即便定在中报季的倒数第二天，万科的受关注程度也丝毫没有受到影响，过去半年里它依然是话题度最高的房企之一。

　　无论是下滑幅度超预期的业绩、拿地节奏的变化、频繁现身收并购市场，抑或组织架构的调整，都积攒着外界对它的猜测与好奇。然而万科依然谨慎，管理层重申“我们是农民，老老实实种地，不去预测天气”。他拒绝解读政策影响，也未给出实质性的未来业绩指引。

　　业绩会召开的前一晚，万科发布了2021年半年报，这份报告在市场引发了不小的争议：时隔13年，万科再度出现中报利润下滑。业绩走弱也影响了其股价表现，8月30日开盘后万科股价急挫5%，报收19.43元，跌幅7.03%，今年以来万科股价的跌幅已近30%。

　　上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；相较于保利地产营收增加30.1%，归母净利仅增0.7%，万科的“增收不增利”现象更为突出，报告期归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点。

　　对应毛利率22.9%，相较去年同期减少8.9个百分点，主要受房地产开发业务结算毛利率下行影响，上半年其房地产开发业务结算毛利率为18%，较2020年同期下降6.02个百分点。

　　事实上，盈利能力下滑是行业通病，但房企大多通过以量补价，保住利润增长，而万科由于2018年新增项目较少，导致今年上半年结转乏力，营收增幅不大，加之毛利率下行，使得利润出现减少。

　　会上面对投资者的提问，总裁祝九胜形容，“像一个考试没考好的学生要对老师做解释，心里很忐忑。”

　　他坦言公司净利润同比下降有三方面原因：一是销售规模增长有限，二是毛利率下降稍快，三是转型业务的效果还没有真正体现出来。

　　祝九胜说，这几年来，万科开发业务、销售业务的增速相对都有限，上半年的结算收入增长了11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平。与此同时，毛利率下降太快，受地价房价比不断上升等影响，万科税后毛利率从24%降至18%，未扣税毛利率从32%降到23%，销售增长不足以对冲毛利率的下滑。此外，转型业务带来相关影响，效果还没真正体现出来，还需要时间。

　　他反思新业务有很多检讨的地方，说万科当时对完成这个过程所需要的时间、碰到的难度、需要建立的能力严重估计不足。

　　对于毛利率是否触底，祝九胜并未给出明确的回复，财务负责人韩慧华坦言这一趋势还将持续一段时间，“2017年以来万科的地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端到结算端还有一个过程，万科未来这两年毛利率还是有一定的压力”。

　　销售端，上半年万科实现合约销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%，其中合约销售额中86.7%来自住宅，商办占9.1%，其它配套占4.2%。对应销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%，以此计算，合约销售单价为16171元/平方米。

　　对应到区域来看，上海区域依然一家独大，688万平方米销售面积和1322.2亿元销售额分别占比集团30.5%和37.3%，双双位列第一。北方区域和南方区域依次实现销售额745.9亿元和721.6亿元，占比21%和20.4%，去年中西部区域一分为二，分开的中西部区域和西北区域销售额分别为545.5亿元和158.5亿元，占比15.4%和4.5%。

　　五个区域的格局在万科的版图中并未沿袭太久。