直击业绩会，速读房企“半年鉴”(7)

　　据管理层透露，截至6月30日，合景泰富仅通过招拍挂在广州、天津共获取2个新项目，总面积51万平方米。2宗地权益地价为9亿元，新增土地权益比例72%。

　　这一拿地力度远低于行业水平。“我们有一定的收并购及产业引入的多元运营能力，在获取土地方面的渠道是多样的，并不一定要依靠招拍挂市场。”对于在公开市场表现如此保守的原因，合景泰富运营副总裁徐康亮在业绩会上解释说道。

　　8月30日，合景泰富在线上召开中期业绩会，除徐康亮外，公司地产业务首席执行官兼执行董事蔡风佳、主席兼执行董事孔健岷、财务资金副总裁黄妍萍、投资者关系及资本市场部境外融资副总裁黄怡珊也皆在会议上现身。

　　徐康亮坦言，城市旧改项目将会是公司未来获取土地资源的重要方式，“我们要拿到相对而言合理利润的资源和土地”。

　　目前，合景泰富正在推进的旧改项目有36个，总可售货值约8400亿元。公司今年已中标3个项目，预计下半年将新增中标5个项目，预计今年供应货值100亿元。

　　从业务结构来看，旧改项目是公司保证利润的重要部分。按孔健岷所言，旧改项目的毛利率水平在30%-40%之间，“这有助于公司全年整体毛利率维持在30%左右”。

　　上半年，合景泰富毛利率为30.06%。虽较2020年同期下降2.2个百分点，但仍超过2020年行业26.7%的平均毛利率。

　　尽管毛利率处于高位，但公司上半年多项经营指标依然算不上好看。截至6月末，合景泰富实现营收129.74亿元，同比增长0.3%；毛利则同比下跌6.7%至39亿元。

　　合景泰富的收入主要来自物业开发、物业投资及酒店营运，由于交付面积减少，公司上半年来自物业开发的收入同比减少2.1%至121.89亿元。对于毛利的下降，公司将其归咎于总销售成本的增加。截至6月30日，合景泰富的销售成本约为90.74亿元，同比增长3.6%。

　　此外，因合景悠活分拆后的服务费无法被抵消，合景泰富上半年销售及营销开支同比增加86.9%至7.83亿元。公司同期融资成本较2020年上半年增长39.62%至7.63亿元，投资物业公允值收益也由去年上半年的3.52亿元变为-0.6亿元。

　　包括上述因素在内的多项变动拉低了公司利润水平。上半年，合景泰富实现归母净利润27.53亿元，较2020年上半年下降21.71%，公司的少数股东净利润也同比下降30.09%至1.01亿元。

　　这一变动与公司上涨的少数股东权益颇为不符。《国际金融报》记者注意到，从2019年至今，合景泰富的少数股东权益一直在不断增长。截至6月末，这一指标较2020年末增长65.28%，占总权益的比例也由2020年底的19.26%提升至27.71%。

　　不断增长的少数股东权益在未来或仍将持续，公司正在洽谈出售部分旧改项目股权的事宜。孔健岷透露，目前有不少国有企业看中了公司的旧改项目，若价格合适，合景泰富不排除会出售部分股权的可能，“主要看公司资金情况还有项目溢价情况”。

　　上半年，合景泰富销售额同比增长53%至562亿元，完成全年销售目标的45.32%，对应销售面积287万平方米。公司74%的销售额来自粤港澳大湾区及长三角区域，二者占比分别为43%、31%。

　　关于业绩增长预期，孔健岷表示，公司维持全年1240亿元的销售目标不变，“希望未来实现有质量的增长，同时保持双位数的增长”。

　　其指出，在土地限价、售楼限价、利润率稳定的情况下，合景泰富最重要的还是做好自己，提升项目销售速度。据管理层透露，公司全年共有超20个全新项目入市，下半年可售货值为1230亿元。

　　债务方面，截至6月末，合景泰富负债总额1812.04亿元，其中一年内到期的债务金额为235亿元。“三道红线”来看，公司剔除预收账款的资产负债率较2020年末下降3.3个百分点至71.8%，净负债率降至54.1%，现金短债比提升至1.8。