房屋漏水殃及邻居厘清责任按责赔偿(2)

　　法院经审理认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，宋某某、司某某在使用或出租房屋过程中，应当遵守法律和不妨害相邻关系，如因漏水等行为给他人造成损失，应当予以赔偿。贺某与司某某于2018年3月26日经人民调解达成的协议，是双方的真实意思表示，法院予以确认。宋某某、司某某虽将房屋出租给巩某，但因巩某系房屋的承租人，不是房屋的相邻关系人，故巩某不承担责任。

　　楼顶雨水倒灌底层

　　物业尽职无需担责

　　陈某系某小区202户产权人，谭某系2302户产权人。某物业李沧分公司为该小区提供物业服务。根据小区物业管理规定，业主装修入住前，物业公司会收取装修押金，待业主装修完毕检查无误后方将押金退还。

　　2302户为顶层(带阁楼)，阳台设有洗手盆、洗衣机、污水池，污水池与雨水管相邻，以上生活污水通过雨水管排放。

　　2018年1月30日，陈某所居住的202户房屋东侧卧室床下地板处向外渗水并伴有洗衣泡沫，致该卧室及阳台积水，房屋天花板渗水。经陈某及物业公司进行排查，确认2302户阳台通过雨水管排放污水，雨水管结冻导致污水从弯管倒灌至陈某东侧卧室。物业公司向2302户下达整改通知书。2302户至今未申请装修验收并申退装修押金。

　　陈某多次要求谭某赔偿均未果，于是诉至法院要求谭某赔偿因漏水导致的维修、装修等费用，物业公司承担连带责任。

　　李沧区法院查明该小区住户阳台大部分业主予以封闭。室外弯管连接阳台地漏及雨水管以排放阳台雨水。雨水管抵达一层接近地面时，垂直管道由弯头转为略有倾斜的水平状直管，延伸约3米后经弯头转为约40公分的垂直管道，末端悬于地面上约20公分。

　　庭审中，物业公司辩称，公司配合陈某联系供暖公司并排查楼上住户雨水管使用情况，最终确定为2302户谭某家中将阳台雨水管改为污水管道排污导致陈某家中漏水，后物业向2302户下达整改通知书。此次漏水事故是2302户私自改造管道造成，与物业无关，且物业在事后积极与双方住户沟通，因此，物业不应承担赔偿责任。

　　谭某辩称，陈某损失不是其过错行为导致。2302户与102户非相邻楼层，陈某家漏水室外阳台雨水管堵塞只是可能的原因之一。2302户房屋在顶层，雨水管是开放式的，没有任何改造行为，已经城管现场调查确认，所以没有任何过错行为。陈某私自将阳台封闭到室内，将阳台和卧室打通连接在一起，将地漏改到床底，如此导致本应在室外的雨水管和地漏变成了卧室的一部分，不管什么原因导致雨水管漏水，势必会导致陈某卧室漏水，因此陈某私自封闭阳台是导致其漏水的主要原因。雨水管属于户外设施，物业有管理和维护义务，雨水管中有结冰系物业疏于管理和维护导致，故物业管理不善也是原因之一。

　　法院审理认为，公民的合法财产受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任；侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，事发后物业公司积极配合排查漏水原因、配合业主开展理赔工作并向2302户下达整改通知书，尽到了管理服务职责。物业公司虽对公共部位的雨水管具有管理义务，但在未有降水之情形下无特殊检查之必要，且本次漏水的直接原因为2302户使用雨水管道排放污水造成，故物业公司无赔偿之依据。经评估陈某的财产损失为15037元。法院依法判处谭某承担赔偿责任。

　　法规集市：

　　物权法相关规定

　　第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

　　第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

　　第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

　　侵权责任法相关规定