“烂尾楼之都”南阳：团购房烂尾，整治清零一再延迟(4)

　　“我们现在是深陷泥潭。”孙兵告诉《中国新闻周刊》，在农运会、城中村改造、新型社区建设等背景下，中达置业有7个项目被列入了302房地产整治项目台账，包括上述中达天汇家园。在开发商看来，某种意义上，公司项目是当时南阳政府政策的牺牲品。“当时大家都是这么做的。”

　　河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社告诉《中国新闻周刊》，这种现象在十多年前比较普遍，政府为了政绩工程，忽悠开发商拿地、盖项目，很多是口头答应，没有盖章也没有签约。2013年之后政策收紧，过去的做法行不通，项目成了违法违规用地。“另外，政策三五年一变。原来这块土地可以盖房子，后来根据城市发展需求，可能规划改成了公共用地。再加上正好没有签约，开发商投了钱，但是什么证都没有，不能销售，100%变成烂尾楼。”刘社说。

　　于杭认为，严格意义上讲，房地产是“计划经济”，土地、资金、规划方案、价格等都得受政府管控。“如果这个市场出问题了，政府责无旁贷，或者说政府的治理能力、管控能力、监管能力与房地产市场不匹配。”

　　政策一路绿灯，门槛低，房地产市场似乎遍地商机。于杭指出，开发企业光看到拆迁后能赚多少钱，没有算拆不下去时要赔多少钱，这考验的是开发商的管理能力、资金储备能力、市场风险评估能力和统筹运营能力。

　　张玉轩介绍，据统计，现在南阳的房地产企业超过500家，具有一级开发资质的企业，大概不到10%。更多的开发商规模小，运作不规范。这也是造成房地产混乱的原因之一。“比如民间融资不规范。当时南阳到处都是担保公司，一些企业自身没有雄厚资金，但是靠融资‘蛇吞象’，做了很多项目。”

　　“土地出让金”的补缴难题

　　近两年，在全省统一要求下，先后成立了南阳市中心城区整顿规范提高房地产市场工作指挥部、南阳市房地产领域问题楼盘化解攻坚专项领导小组、南阳市处置非法集资工作领导小组办公室等多个临时部门。

　　张玉轩告诉《中国新闻周刊》，截至2020年6月底，302个房地产市场秩序专项整治项目处置化解274个，处置率90.7%，实现了市委市政府既定的“大头落地”目标。

　　问题楼盘并不都是烂尾楼。南阳市房管服务中心副主任张涛曾总结，南阳问题楼盘主要包括建设手续不齐全、资金链断裂、涉法涉诉、权属纠纷等情况。

　　张涛曾表示，政府解决问题楼盘的方式分为四类：一是对建设手续不齐全的项目，加快完善相关手续，尽快启动项目建设；二是对资金链断裂的项目，积极协调金融机构，加大融资帮扶力度；三是对涉法涉诉的项目，督促司法部门尽快依法处置；四是对原企业法人无力推进的项目，通过破产清算、寻找合作伙伴等途径推进项目建设。第四类是最难的，权属纠纷复杂，也导致第三方资本很难接手。

　　历时6年，整治期限为何一再延期？张玉轩解释，早期解决的172个项目，都是比较简单的问题，“比如项目已经有部分手续，但是预售证需要工程建设到4层以后才能办理。大部分是涉及欠缴土地出让金，最初项目没有经过审批便开建，土地出让费、城市配套费、人防费等都没有交。”

　　但是，剩下的项目涉及问题更复杂，处置难度更大。大部分问题楼盘都建设于六七年前，最早的项目碧源花园，2001年动工，2003年烂尾。时间跨度大，房地产政策、地方政策和土地规划早已不复从前。

　　于杭指出，土地重新招拍挂，地价该怎么定，这是2018年以前大量楼盘治理不动的一大难题。2014年统计，129个在建项目未取得《土地使用权证》，占比超过50%。如今补齐手续，土地必须先招拍挂。但是如果按照当前土地基准地价缴纳出让金，仅楼面地价就和当时商品房的销售价相差无几。