最高检发布第二批检察机关贯彻实施民法典典型案例(18)

　　监督意见浙江省人民检察院经审查认为，在《竞买须知》《商品房买卖合同》未做出约定情况下，交纳物业费并非洪某与某经济适用房开发公司房屋买卖合同中的合同义务。物业公司取得钥匙控制权也是基于某经济适用房开发公司委托交房，并非同洪某之间的物业服务关系。物业公司以洪某未预缴物业费为由拒绝交房，相应《商品房买卖合同》的违约责任应由委托人某经济适用房开发公司承担。原审判决适用法律确有错误，浙江省人民检察院于2020年12月21日向浙江省高级人民法院提出抗诉。

　　监督结果浙江省高级人民法院采纳检察机关抗诉意见，再审判决某经济适用房开发公司向洪某交付案涉房屋钥匙，并支付洪某延期交房违约金8000元。

　　【典型意义】

　　(一)检察机关在办理房屋买卖合同纠纷监督案件中应当准确认定交房责任，维护购房者依法依约收房的合法权益。房屋的交付一般包括开发商通知收房、出示与交付房屋相关资料、购房者验收房屋等环节。实践中，“先交物业费再交房”是开发商在房屋交付环节的常见做法，但购房者的合法权益不应让位于所谓的常见做法。开发商交房和物业公司收费基于不同的法律关系，牵涉到不同的法律主体。基于商品房买卖合同，开发商负有交付房屋的义务，在其将该项义务委托给物业公司后，物业公司应当根据房屋买卖合同的约定履行交房义务，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给购房者，由购房者实现对房屋的实际管控使用。基于物业服务合同，业主负有交纳物业费的义务，然物业费支付并非交房的附加条件和前置程序。在未明确约定物业费需在交房时交纳情况下，开发商委托交付钥匙的物业公司将购房者预先支付物业费附加为交房条件，侵犯了购房者依约接收房屋的权利。物业公司拒不交付钥匙导致购房者未能在合同约定的交房期内受领房屋的，开发商作为委托人，应当承担相应的逾期交房责任。

　　(二)检察机关在办案中应当强化《民法典》理念引领，推动物业管理行业规范化、法治化。物业服务行业兼具社会性和服务性的民生经济特征，为引领行业规范发展，《民法典》在既有规范基础上，总结实践中已有的裁判准则，将“物业服务合同”作为典型合同单独成章，明确物业服务人与业主的权利义务关系，其中《民法典》第九百四十四条新增物业服务人不得采取停水停电等方式催交物业费。该禁止性规定对于规范物业管理秩序、维护业主合法权益具有重要意义。同理，物业公司亦不得采取拒交房屋的方式催交物业费，滥用其优势地位侵害业主的合法权益。检察机关通过案件办理，明确了物业公司无权以交付钥匙来要求购房者预缴物业费，体现了民法典强化规范物业管理行为的司法导向，同时也为相关群体维护自身合法权益提供了一个可以参照的样本，形成了“办理一案，治理一片”的社会实效。

　　案例十

　　李某、黄某申请执行监督案

　　【关键词】

　　抵押权 优先受偿 案款分配 执行监督

　　【基本案情】